Un immeuble de rapport cumule plusieurs obligations énergétiques : un DPE par logement, un DPE collectif pour le bâtiment et, à la vente, un audit énergétique si l'immeuble est mal classé. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G n'est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits ; la classe F suivra en 2028, puis la classe E en 2034. Ces dates pèsent directement sur les loyers, sur les travaux et donc sur le prix d'achat.
Le calendrier en un tableau
| Date | Obligation | Source |
|---|---|---|
| Depuis le 24 août 2022 (métropole) | Pas de révision ni de majoration de loyer pour un logement F ou G, si le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis cette date | service-public.fr, F1311 |
| Depuis le 1er avril 2023 | Audit énergétique à la vente d'un immeuble hors copropriété mal classé | service-public.fr, F37110 |
| Depuis le 1er janvier 2024 | DPE collectif pour les immeubles en monopropriété | service-public.fr, F37504 |
| 1er janvier 2025 (métropole) | Logement décent : classes A à F ; un logement G n'est plus décent | loi n° 89-462, art. 6 |
| 1er janvier 2026 | Coefficient de l'électricité dans le DPE abaissé de 2,3 à 1,9 | service-public.fr, F16096 |
| 1er janvier 2027 | Coefficient de l'électricité abaissé à 1,7 et évolution du DPE | service-public.fr, F16096 |
| 1er janvier 2028 (métropole) | Logement décent : classes A à E | loi n° 89-462, art. 6 |
| 1er janvier 2034 (métropole) | Logement décent : classes A à D ; audit énergétique étendu à la classe D | loi n° 89-462, art. 6 ; F37110 |
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier de décence est décalé : classes A à F à partir du 1er janvier 2028, A à E à partir du 1er janvier 2031. Le gel des loyers F et G y vise les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.
La décence énergétique
Que dit la loi ?
Le bailleur doit remettre un logement décent, qui respecte notamment un niveau minimal de performance énergétique. Ce niveau est fixé par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : entre les classes A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à partir du 1er janvier 2028, entre A et D à partir du 1er janvier 2034. Un logement qui ne respecte pas le niveau exigé à l'échéance est considéré comme non décent.
Un bail en cours est-il concerné ?
Pas immédiatement. L'interdiction de louer un logement classé G vise les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025 (service-public.fr). Un bail signé avant cette date n'est rattrapé qu'à son renouvellement ou à sa reconduction. Pour un acheteur, la date de reconduction de chaque bail devient donc une donnée clé de l'état locatif.
Le gel des loyers des logements F et G
En métropole, pour un logement classé F ou G dont le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, le bailleur ne peut ni réviser le loyer, ni le majorer après travaux, ni demander de contribution au partage des économies de charges (service-public.fr, F1311). Dans un immeuble de rapport, ces lots ont un revenu figé. Leur loyer ne suit plus l'indice de référence des loyers tant que l'étiquette n'a pas changé.
L'audit énergétique à la vente
Quels immeubles sont concernés ?
L'audit vise la vente d'un bâtiment d'habitation qui comprend un seul logement, ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété, c'est-à-dire un immeuble en monopropriété (CCH, art. L126-28-1). L'obligation a démarré pour les promesses ou actes signés depuis le 1er avril 2023. Elle couvre aujourd'hui les bâtiments classés E, F ou G, et s'étendra à la classe D au 1er janvier 2034 (service-public.fr, F37110).
Que contient-il ?
Au moins deux parcours de travaux chiffrés, dont un par étapes. La première étape doit faire gagner au moins deux classes et traiter deux postes d'isolation ; l'étape finale vise au moins la classe B. Si des contraintes techniques, patrimoniales ou un coût disproportionné l'empêchent, un parcours aménagé est prévu. Le coût est jugé disproportionné quand les travaux dépassent 50 % de la valeur du bien. L'audit est valable cinq ans (F37110).
Comment l'utiliser à l'achat ?
Comme une base de chiffrage, pas comme un devis. L'audit indique des ordres de grandeur et les aides mobilisables ; vos entreprises confirment les montants. L'audit vise à informer l'acheteur, et le DPE n'oblige pas le vendeur à faire des travaux (F16096) : c'est vous qui les porterez.
Le DPE collectif de l'immeuble
Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE à l'échelle du bâtiment, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 le classe A, B ou C (CCH, art. L126-31). Pour les immeubles en monopropriété, l'obligation s'applique depuis le 1er janvier 2024 (service-public.fr, F37504). Demandez-le avec les DPE individuels.
Le DPE de chaque logement
Quelle validité ?
Le vendeur fournit un DPE de moins de dix ans à la date de la promesse ou de l'acte. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (F16096).
Pourquoi l'étiquette peut-elle changer sans travaux ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE plus anciens restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement en cas d'amélioration de l'étiquette. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7, et un arrêté du 11 juin 2026 fait évoluer le DPE, à compter du 1er janvier 2027 (F16096). Pour un lot chauffé à l'électricité, refaites le calcul avant de chiffrer des travaux.
Que doit dire une annonce ?
Une annonce de vente ou de location mentionne les classes énergie et climat, une estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » (F16096). À prévoir dans la commercialisation d'une revente par lots.
Ce que le calendrier change au prix d'achat
- Inventoriez chaque lot : classe énergie, date du bail, prochaine reconduction. Vous savez alors quand chaque loyer devient fragile.
- Lisez les revenus : un lot F ou G a un loyer figé, et risque de ne plus pouvoir être reloué à l'échéance.
- Chiffrez les travaux jusqu'à la classe exigée à la date de votre sortie, revente ou location.
- Reportez-les dans le prix. En base 100, avec des chiffres hypothétiques : si la valeur de revente après travaux vaut 100 et que les travaux énergétiques font passer le budget travaux de 15 à 25, le prix d'achat compatible avec un seuil de 65 % passe de moins de 50 à moins de 40.
La méthode complète d'analyse d'un immeuble occupé figure dans acheter un immeuble de rapport, et le calcul de rentabilité dans immeuble de rapport : définition et rentabilité. Si vous divisez l'immeuble, chaque nouveau lot aura son propre DPE : voir diviser un immeuble en lots.
offimmo, en pratique
Une passoire thermique n'est pas un bien à écarter d'office : c'est un bien dont le prix doit intégrer les travaux. offimmo ne transmet un bien qu'après visite et estimation par un conseiller, et seulement si le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux. Pendant les 48 h dont vous disposez pour proposer un prix ou motiver un refus, le DPE de chaque lot et l'éventuel audit énergétique sont les premières pièces à examiner. Pour recevoir ces biens, vous pouvez rejoindre le club ou parcourir les immeubles de rapport off-market.