Diviser un immeuble ou un plateau en lots, c'est créer plusieurs logements dans un volume existant, puis les rendre vendables séparément. Trois régimes s'empilent : les interdictions de division du Code de la construction et de l'habitation, l'autorisation d'urbanisme qui dépend des travaux, et la mise en copropriété. Si des locataires sont en place, leurs droits de préemption s'ajoutent au calendrier.
Ce que la loi interdit
L'article L126-17 du Code de la construction et de l'habitation interdit trois types de division, qu'elle résulte d'une vente, d'un partage ou d'une location :
- la division par appartements d'un immeuble frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou déclaré insalubre, ou dont au moins le quart de la superficie est occupé par des logements classés en catégorie IV de la loi de 1948 ;
- la création de logements de moins de 14 m² et 33 m³ habitables, sans compter les pièces communes mises à disposition ;
- la création de logements privés d'eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'accès à l'électricité, ou qui n'ont pas fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb et d'une recherche d'amiante.
Une exception existe pour les travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique.
Faut-il un permis de diviser ?
Parfois. Dans les zones où l'habitat dégradé est important, ou risque de se développer, l'intercommunalité compétente ou, à défaut, la commune peut soumettre à autorisation préalable les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant (CCH, art. L126-18). L'autorisation est refusée si la division contrevient à l'article L126-17. Elle peut aussi être refusée ou assortie de conditions si les logements créés menacent la sécurité des occupants ou la salubrité. Quand les travaux exigent déjà une autorisation d'urbanisme, celle-ci vaut autorisation de division.
Interrogez la mairie avant de faire une offre : une délibération locale peut changer l'équation d'un bien.
Quelle autorisation d'urbanisme selon les travaux ?
Les travaux sur une construction existante sont dispensés de formalité au titre du Code de l'urbanisme, sauf ceux qui relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable (Code de l'urbanisme, art. R421-13). La formalité dépend donc de la nature des travaux.
| Travaux | Formalité | Texte |
|---|---|---|
| Redistribution intérieure, sans changement de destination ni modification de l'aspect extérieur | Aucune au titre du Code de l'urbanisme, sous réserve d'un permis de diviser local | R421-13 |
| Modification de l'aspect extérieur, hors ravalement (par exemple une nouvelle ouverture) | Déclaration préalable | R421-17, a |
| Changement de destination, sans toucher aux structures porteuses ni à la façade | Déclaration préalable | R421-17, b |
| Changement de destination avec modification des structures porteuses ou de la façade | Permis de construire | R421-14, c |
| Création de plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (40 m² en zone urbaine d'un PLU, sous conditions) | Déclaration préalable | R421-17, f |
| Création de plus de 20 m² (plus de 40 m² en zone urbaine d'un PLU) | Permis de construire | R421-14, a et b |
| Transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte en surface de plancher | Déclaration préalable | R421-17, g |
Sources : art. R421-14 et art. R421-17 du Code de l'urbanisme.
Le cas du plateau à rénover
Un plateau de bureaux ou un local commercial transformé en logements change de destination : l'habitation, le commerce et les « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », dont le bureau, sont des destinations distinctes (Code de l'urbanisme, art. R151-27 et R151-28). Sans modification des structures porteuses ni de la façade, une déclaration préalable suffit. Si vous percez la façade ou touchez à la structure, c'est un permis de construire.
Les secteurs protégés
Dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, même un ravalement passe par une déclaration préalable (Code de l'urbanisme, art. R421-17-1). Comptez ce délai dans le planning.
La mise en copropriété
Quand le statut de la copropriété s'applique-t-il ?
Le statut régit tout immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1). Pour un marchand de biens qui revend par lots, la question se pose dès que le premier lot change de mains : règlement et état descriptif doivent être prêts avant.
Règlement de copropriété et état descriptif de division
Le règlement de copropriété, qui inclut ou non l'état descriptif de division, fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et les règles d'administration des parties communes (loi n° 65-557, art. 8). L'état descriptif de division identifie l'immeuble, le découpe en lots et attribue un numéro à chaque lot (décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, art. 71-1). En pratique, un géomètre-expert établit ces documents et le notaire les publie.
La superficie privative de chaque lot
Toute promesse et tout acte de vente d'un lot mentionnent la superficie de sa partie privative. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, l'acquéreur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique (loi n° 65-557, art. 46). Faites mesurer chaque lot après travaux, pas sur plan.
Les droits des locataires en place
- Achat en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements : sans engagement de proroger les baux pour six ans, chaque locataire reçoit une offre de vente valable quatre mois (loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, art. 10-1). Détail dans le guide vente d'un immeuble entier et préemption du locataire.
- Revente d'un logement après division : avant la vente, le bailleur notifie au locataire le prix et les conditions, à peine de nullité. L'offre vaut deux mois ; le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, quatre s'il emprunte (loi n° 75-1351, art. 10).
- Congé pour vendre : après l'achat d'un bien occupé, sa date dépend de l'échéance du bail en cours, et il vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15).
Ces délais se combinent avec l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI, ramené à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent ces droits de préemption. Le guide TVA sur marge explique aussi pourquoi l'origine de chaque lot compte pour la TVA de la revente.
Compteurs, réseaux et diagnostics
L'article L126-17 impose que chaque logement créé ait l'eau potable, l'évacuation des eaux usées et un accès à l'électricité. En pratique, la division se prépare réseau par réseau :
- compteurs individuels d'électricité, d'eau et, le cas échéant, de gaz, à demander aux gestionnaires de réseau, avec leurs délais ;
- chauffage et eau chaude : collectifs ou individuels, ce choix pèse sur les charges et sur le DPE de chaque lot ;
- évacuations et ventilation : à redessiner avec la nouvelle distribution ;
- diagnostics : chaque lot revendu aura son dossier de diagnostic technique, dont un DPE de moins de dix ans à la promesse. Le guide DPE, audit et décence détaille ces obligations.
Checklist avant l'offre
- Aucune interdiction de l'article L126-17 : arrêté, insalubrité, surfaces, réseaux, plomb et amiante.
- Permis de diviser institué ou non dans la commune.
- Formalité d'urbanisme identifiée selon les travaux, PLU et secteur protégé vérifiés.
- Locataires en place, baux et échéances, droits de préemption applicables.
- Budget géomètre, notaire, réseaux et diagnostics intégré au prix.
- Valeur de revente lot par lot, fondée sur des ventes signées.
Pour les termes juridiques, voir le lexique du marchand de biens ; pour la méthode d'achat complète, acheter un immeuble de rapport.
offimmo, en pratique
Un plateau ou un immeuble à diviser n'est transmis aux membres d'offimmo qu'après visite et estimation par un conseiller, et seulement si le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux. Les 48 h dont vous disposez pour proposer un prix ou motiver un refus suffisent rarement à interroger une mairie : connaissez d'avance les règles de division de votre secteur, d'au moins 30 km de rayon. Les échanges se font sans contact direct avec le vendeur. Pour recevoir ces biens, vous pouvez rejoindre le club ou suivre les plateaux à rénover.