Une opération de marchand de biens se finance par un mélange de fonds propres et de dette, le plus souvent un prêt bancaire professionnel remboursé à la revente. La banque prête sur un projet daté — achat, travaux, revente — et juge d'abord votre capacité à le mener au bout. Le coût de cet argent pendant toute l'opération, le portage, se calcule dès l'offre : il fait partie de la marge.
Les sources de financement d'une opération
| Source | Ce qu'elle finance | Point d'attention |
|---|---|---|
| Fonds propres | Apport, frais, études, aléas | Disponibles à la signature |
| Prêt bancaire professionnel | Une partie du prix, parfois les travaux | Durée calée sur la revente |
| Crédit-vendeur | La part du prix dont le paiement est différé | Garantie du vendeur, accord de la banque |
| Associés, club deal | Fonds propres complémentaires | Partage de la marge, gouvernance |
| Comptes courants d'associés | Avances des associés à la société | Conditions de remboursement |
Les fonds propres
Pourquoi la banque regarde-t-elle d'abord vos fonds propres ?
Les fonds propres portent le premier risque. Ils paient ce que le prêt ne couvre pas : les frais d'acquisition, les études, une part du prix et les imprévus du chantier. Ils montrent aussi que vous engagez votre argent dans l'opération. Une banque qui prête sur une revente future veut savoir qui absorbe un retard ou un dépassement de budget avant elle.
Que sont des fonds propres « mobilisables » ?
Ce sont des fonds disponibles le jour de la signature. Ils ne sont pas immobilisés dans une autre opération en cours, ni conditionnés à une vente pas encore signée. Ils se trouvent dans la société qui achète, ou peuvent y être apportés vite, en capital ou en compte courant d'associé. Attendez-vous à devoir les justifier avant qu'un intermédiaire vous présente un bien.
Le prêt bancaire professionnel
Est-ce un crédit immobilier comme pour un particulier ?
Non. Le chapitre du Code de la consommation consacré au crédit immobilier exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes qui, à titre habituel ou en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance (Code de la consommation, art. L313-2). Ses règles protectrices ne s'appliquent donc pas. En pratique, la condition de financement se négocie dans la promesse : montant, durée, délai d'obtention.
Pourquoi le prêt in fine est-il courant ?
Avec un prêt in fine, l'emprunteur paie les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital en une fois, à l'échéance. La pratique de marché l'utilise souvent pour les opérations de marchand de biens, car c'est la revente qui rembourse le capital. Le risque est symétrique : si la revente tarde, le capital reste dû à la date prévue. La durée doit donc garder de la marge.
Quelle durée viser ?
Le délai de l'opération est encadré par la fiscalité. L'exonération des droits de mutation de l'article 1115 du CGI suppose un engagement de revendre dans les cinq ans, ramené à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire. La durée du prêt se cale sur votre calendrier réel : travaux, commercialisation, délais légaux des locataires (voir préemption du locataire).
Le crédit-vendeur
Le crédit-vendeur consiste à payer une partie du prix plus tard, avec l'accord du vendeur. Il réduit le besoin de financement au départ. Il intéresse un vendeur qui privilégie le prix à l'encaissement immédiat. Sa garantie est prévue par la loi : la créance du prix de vente d'un immeuble est garantie sur celui-ci par une hypothèque légale spéciale (Code civil, art. 2402). Si une banque finance aussi l'achat, l'articulation des deux garanties se règle chez le notaire.
Associés, club deal et comptes courants
Quand une opération dépasse vos fonds propres, vous pouvez réunir des associés dans la société qui achète, ou monter un club deal autour d'un bien. Trois sujets se règlent par écrit avant l'offre :
- la répartition de la marge et des pertes éventuelles ;
- les garanties : qui se porte caution, et à hauteur de quoi ;
- la décision : qui peut engager la société, et en combien de temps. Un tour de table qui met deux semaines à répondre perd les biens qui exigent une réponse rapide.
Quelles garanties la banque demande-t-elle ?
- Une hypothèque sur le bien. Le prêteur des fonds d'acquisition bénéficie d'une hypothèque légale spéciale, à condition que l'acte d'emprunt constate la destination des fonds et que la quittance du vendeur constate le paiement avec ces fonds (Code civil, art. 2402, 2°).
- La caution du dirigeant ou des associés. Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci (Code civil, art. 2288).
- D'autres sûretés, comme un nantissement, selon la banque et le dossier.
Ce que regarde une banque
| Pièce | Ce qu'elle démontre |
|---|---|
| Bilans et liasses fiscales de la société | La solidité de la structure qui emprunte |
| Historique des opérations | Votre capacité à acheter, rénover et revendre dans les délais |
| Plan de trésorerie de l'opération | Les besoins mois par mois, jusqu'à la revente |
| Budget travaux et devis | Le sérieux du chiffrage |
| Étude de revente | La valeur de sortie, fondée sur des ventes signées |
| Justificatif des fonds propres | L'apport et la réserve pour imprévus |
Pour l'étude de revente, le jeu de données « Demandes de valeurs foncières » recense les ventes des cinq dernières années, hors Alsace, Moselle et Mayotte. La même fiche d'une page qui présente votre profil aux intermédiaires sert aussi devant le banquier : voir comment acheter un bien off-market.
Le coût de portage dans le calcul de marge
Qu'est-ce que le portage ?
Le portage regroupe tout ce que coûte la détention du bien entre l'achat et la revente : les intérêts, les frais de dossier et de garantie, la taxe foncière, l'assurance, les charges et l'énergie des locaux vides, le gardiennage éventuel. Il court tant que le bien n'est pas revendu. Chaque mois de retard sur le chantier ou la commercialisation le prolonge.
Exemple en base 100
Hypothèses de calcul, pas données de marché : la valeur de revente après travaux vaut 100 ; l'achat et les travaux coûtent 60 ; les frais d'acquisition et de revente sont fixés à 8 ; le portage est supposé coûter 0,5 par mois.
| Poste | Opération de 12 mois | Même opération, 18 mois |
|---|---|---|
| Achat et travaux | 60 | 60 |
| Frais d'acquisition et de revente | 8 | 8 |
| Portage | 6 | 9 |
| Reste avant impôt | 26 | 23 |
Six mois de retard coûtent ici 3 points sur 100, soit plus d'un dixième du résultat avant impôt. La fiscalité de la revente vient ensuite en déduction : voir TVA sur marge et TVA sur le prix total.
Avant de faire une offre
- Fonds propres disponibles et justifiés.
- Accord de principe ou échange documenté avec une banque.
- Durée de financement compatible avec le délai de revente.
- Portage chiffré sur un scénario prudent, avec un retard.
- Condition de financement rédigée avec précision dans la promesse.
Pour les termes employés ici, voir le lexique du marchand de biens. Pour la méthode de prix d'un immeuble occupé, voir acheter un immeuble de rapport.
offimmo, en pratique
offimmo vérifie vos fonds propres mobilisables, au moins 25 %, avant de vous envoyer la moindre fiche. Les biens transmis sont visités et estimés par un conseiller, et retenus seulement si le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux : l'écart doit couvrir les frais, la fiscalité, les aléas et votre portage. Le club ne vous facture rien. Pour recevoir ces biens, vous pouvez rejoindre le club ou consulter les immeubles entiers à vendre.