Ce lexique définit 40 termes qu'un marchand de biens rencontre de la recherche du bien à sa revente : sourcing, analyse, droit, fiscalité et financement. Quand un guide détaille le sujet, la définition y renvoie.
Trouver et analyser un bien
Off-market. Bien mis en vente sans annonce publique et présenté à un cercle restreint d'acheteurs choisis. C'est un mode de diffusion, pas un type de contrat : les règles de la vente ne changent pas. Voir bien off-market : définition.
Mandat. Convention par laquelle un vendeur charge un agent immobilier de vendre son bien ; elle doit être rédigée par écrit (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6). Un mandat réservé aux investisseurs limite la diffusion du bien aux acheteurs professionnels, en accord avec le vendeur.
Avis de valeur. Estimation du prix de marché d'un bien par un professionnel, après visite, à partir de ventes comparables. Ce n'est pas un prix garanti.
Valeur de revente après travaux. Prix auquel le bien pourra se revendre une fois rénové, en bloc ou par lots. Elle se fonde sur des ventes signées de biens comparables, jamais sur des prix affichés.
Marge. Différence entre le prix de revente et le coût complet de l'opération : achat, travaux, frais, portage et fiscalité.
Règle des 65 %. Filtre d'achat : le prix d'achat et les travaux cumulés restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux. En base 100, si le bien rénové vaut 100, achat et travaux restent sous 65. Voir marchand de biens : trouver des biens.
DVF. « Demandes de valeurs foncières » : jeu de données public des ventes immobilières des cinq dernières années, publié sur data.gouv.fr en application de l'article L112 A du Livre des procédures fiscales. Il ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte.
Plateau. Niveau entier à restructurer, souvent d'anciens bureaux ou locaux d'activité. Le transformer en logements est un changement de destination. Voir les plateaux à rénover.
Immeuble de rapport. Immeuble entier dont les logements ou locaux sont loués pour produire un revenu, le plus souvent détenu par un seul propriétaire. Voir immeuble de rapport : définition.
État locatif. Tableau, lot par lot, des baux en cours : loyer, charges, dépôt de garantie, échéance, impayés. Quand un logement loué est vendu, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire (service-public.fr).
Rendement brut. Loyers annuels hors charges divisés par le coût total d'acquisition. Un indicateur de tri, qui ignore charges et vacance.
Rendement net. Loyers encaissés, diminués des charges non récupérables, divisés par le coût total d'acquisition.
Taux de capitalisation. Taux qui convertit un revenu net annuel en valeur : valeur = revenu net ÷ taux. Il se déduit de ventes locales comparables.
Statut de l'immeuble et division
Monopropriété. Immeuble détenu en entier par une seule personne, une indivision ou une société, sans division en lots. Le propriétaire décide et paie seul.
Copropriété. Statut de tout immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (loi n° 65-557, art. 1).
Lot de copropriété. Ensemble indissociable d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes (même article).
Règlement de copropriété. Document qui fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et l'administration des parties communes (loi n° 65-557, art. 8).
État descriptif de division. Document qui identifie l'immeuble, le découpe en lots et numérote chaque lot ; il peut figurer dans le règlement de copropriété (décret n° 55-1350, art. 71-1).
Superficie privative. Surface de la partie privative d'un lot, obligatoirement mentionnée dans la promesse et l'acte de vente. Un écart de plus d'un vingtième au détriment de l'acquéreur ouvre droit à une baisse de prix (loi n° 65-557, art. 46).
Division. Découpage d'un immeuble en plusieurs logements ou lots. La loi interdit notamment de créer des logements de moins de 14 m² et 33 m³ habitables (CCH, art. L126-17) ; certaines communes imposent un permis de diviser (CCH, art. L126-18). Voir diviser un immeuble en lots.
Changement de destination. Passage d'une destination de construction à une autre, par exemple du bureau à l'habitation. Selon les travaux, il exige une déclaration préalable ou un permis de construire (Code de l'urbanisme, art. R421-14 et R421-17).
Signer et sécuriser l'achat
Compromis de vente. Promesse synallagmatique : vendeur et acheteur s'engagent l'un envers l'autre. La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix (Code civil, art. 1589).
Promesse unilatérale de vente. Contrat par lequel le vendeur accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la vente ; seul manque le consentement du bénéficiaire (Code civil, art. 1124).
Condition suspensive. Événement futur et incertain dont la réalisation rend l'obligation pure et simple (Code civil, art. 1304). Exemples : l'obtention d'un prêt, d'une autorisation d'urbanisme.
Dossier de diagnostic technique. Ensemble des diagnostics (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz…) que le vendeur joint à la promesse ou à l'acte (service-public.fr).
DPE. Diagnostic de performance énergétique, qui classe un logement ou un bâtiment de A à G. Ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans (service-public.fr). Voir DPE, audit et décence.
Audit énergétique. Rapport qui propose des parcours de travaux chiffrés, obligatoire à la vente d'un immeuble hors copropriété classé E, F ou G (service-public.fr).
Décence énergétique. Niveau minimal de performance énergétique exigé pour louer un logement, relevé par étapes jusqu'en 2034 (loi n° 89-462, art. 6). Le calendrier figure dans le guide DPE.
Droit de préemption urbain. Droit d'une collectivité d'acheter en priorité un bien vendu dans certaines zones. La vente est précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner en mairie ; le silence pendant deux mois vaut renonciation (Code de l'urbanisme, art. L213-2).
Préemption du locataire. Droit du locataire d'acheter son logement en priorité : après division de l'immeuble (loi n° 75-1351, art. 10), ou lors de la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements sans engagement de proroger les baux six ans (art. 10-1). Voir vente d'un immeuble entier.
Congé pour vendre. Congé donné par le bailleur pour vendre le logement, avec un préavis de six mois. Il vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis (loi n° 89-462, art. 15).
Fiscalité et statut professionnel
Marchand de biens. Professionnel qui achète des immeubles pour les revendre. La loi répute acte de commerce tout achat d'immeubles aux fins de les revendre, sauf s'il s'agit d'édifier des bâtiments pour les vendre en bloc ou par locaux (Code de commerce, art. L110-1).
Article 1115. Exonération des droits et taxes de mutation pour un acquéreur assujetti à la TVA qui s'engage à revendre dans les cinq ans, ou deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent la préemption du locataire (CGI, art. 1115).
TVA sur marge. TVA calculée sur l'écart entre prix de vente et prix d'achat. Elle vise les terrains à bâtir et les immeubles de plus de cinq ans vendus sur option, achetés sans droit à déduction (CGI, art. 268). Voir TVA sur marge.
TVA sur le prix total. TVA calculée sur tout le prix de vente. C'est la règle, notamment pour la revente d'un immeuble neuf.
Code NAF 68.10Z. Code d'activité « Activités des marchands de biens immobiliers » : achat et vente de biens immobiliers propres (Insee). Au 1er janvier 2027, la NAF 2025 devient la référence des codes APE ; ce code devient 68.11Y « Achat et vente de biens propres » (Insee).
Financer l'opération
Fonds propres. Argent apporté par l'acheteur ou ses associés. Il finance ce que le prêt ne couvre pas et absorbe les premiers imprévus. Voir financement marchand de biens.
Portage. Coût de détention du bien entre l'achat et la revente : intérêts, frais de garantie, taxe foncière, assurance, charges.
Prêt in fine. Prêt dont on paie les intérêts pendant la durée, et dont le capital se rembourse en une fois à l'échéance, souvent avec le produit de la revente.
Crédit-vendeur. Paiement différé d'une partie du prix, accepté par le vendeur. Sa créance est garantie par une hypothèque légale spéciale sur l'immeuble vendu (Code civil, art. 2402).
Les termes à ne pas confondre
| Terme | À ne pas confondre avec | La différence |
|---|---|---|
| Compromis de vente | Promesse unilatérale | Les deux parties sont engagées / l'acheteur garde une option |
| TVA sur marge | TVA sur le prix total | La taxe porte sur l'écart d'achat-revente / sur tout le prix |
| Monopropriété | Copropriété | Un seul propriétaire / lots répartis entre plusieurs personnes |
| DPE | Audit énergétique | Un classement de A à G / des parcours de travaux chiffrés |
| Rendement brut | Rendement net | Avant / après charges non récupérables |
| Préemption urbaine | Préemption du locataire | Une collectivité / le locataire en place |
offimmo, en pratique
Dans le vocabulaire d'offimmo, un bien off-market est vendu sous mandat réservé aux investisseurs, visité et estimé par un conseiller, et retenu seulement si le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux. Le membre, marchand de biens ou investisseur professionnel, déclare un secteur d'au moins 30 km de rayon et des fonds propres mobilisables d'au moins 25 %, vérifiés avant l'envoi des fiches. Il répond sous 48 h par une proposition de prix ou un refus motivé, sans contact direct avec le vendeur. Pour aller plus loin : notre méthode, ou directement rejoindre le club.