Un marchand de biens applique la TVA sur marge quand il revend un terrain à bâtir, ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour lequel il a opté pour la TVA, et que son propre achat ne lui a pas ouvert droit à déduction. La taxe porte alors sur l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat. Dans les autres cas taxables, notamment la revente d'un immeuble neuf, la TVA porte sur le prix total.
Le principe : la TVA sur le prix total
En règle générale, la base d'imposition d'une livraison d'immeuble comprend toutes les sommes que le vendeur reçoit de l'acheteur, hors TVA (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 1). C'est la TVA sur le prix total.
La TVA sur marge est une dérogation, prévue par l'article 268 du CGI. Les termes employés sont définis dans le lexique du marchand de biens.
Quand s'applique la TVA sur marge ?
L'article 268 vise la livraison d'un terrain à bâtir, et la livraison d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour laquelle le vendeur a opté pour la TVA. Dans ces deux cas, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction, la base d'imposition est la différence entre le prix de vente, charges comprises, et les sommes versées pour l'acquisition.
Trois conditions cumulatives :
- un bien éligible : terrain à bâtir, ou immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu avec option pour la TVA ;
- un achat sans droit à déduction ;
- la même qualification à l'achat et à la revente.
Qu'est-ce qu'un achat « sans droit à déduction » ?
C'est notamment un achat auprès d'un particulier, d'un assujetti qui n'agissait pas en tant que tel, ou d'un vendeur dont la vente était exonérée de TVA faute d'option (BOFiP, § 30) : le cas type de l'immeuble ancien acheté à une personne privée. Si l'acte d'acquisition ne mentionnait aucune taxe déductible, le cédant n'a pas pu disposer d'un droit à déduction (§ 50).
Pourquoi la qualification doit-elle rester la même ?
L'administration ne recherche le régime de l'achat que pour les biens revendus avec la qualification qu'ils avaient à l'achat : un terrain à bâtir acquis comme terrain non bâti, un immeuble ancien acquis déjà bâti (BOFiP, § 20). Le Conseil d'État a ainsi écarté la marge pour un terrain à bâtir acheté bâti, puis démoli par l'acheteur-revendeur (CE, 27 mars 2020, n° 428234).
Immeuble de plus de cinq ans : exonéré, sauf option
La livraison d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°). Le vendeur peut toutefois opter pour la taxation (CGI, art. 260, 5° bis).
- Sans option, la revente ne supporte pas de TVA, mais la TVA payée sur les travaux et les frais n'est pas récupérable : seule la TVA qui a grevé le prix d'une opération imposable est déductible (CGI, art. 271).
- Avec option, la revente est taxée, sur la marge si l'achat n'a pas ouvert droit à déduction, sur le prix total dans le cas contraire (BOFiP, § 100). En contrepartie, la TVA d'amont devient déductible dans les conditions de droit commun.
Immeuble neuf : toujours la TVA sur le prix total
Pour la TVA, un immeuble est neuf tant qu'il n'est pas achevé depuis plus de cinq ans. Il peut aussi le redevenir après des travaux : une surélévation, ou des travaux qui rendent à l'état neuf la majorité des fondations, la majorité des éléments qui assurent la résistance et la rigidité de l'ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion fixée par décret, d'au moins la moitié pour chacun (CGI, art. 257, I, 2, 2°).
La revente d'un immeuble neuf est taxée sur le prix total, même s'il a été acheté à un particulier : le régime de la marge ne s'applique pas à un immeuble achevé depuis cinq ans au plus (BOFiP, § 220). Une rénovation lourde peut donc faire basculer toute la revente sur le prix total : tranchez ce point avant l'achat.
| Bien revendu | Achat du marchand de biens | Régime de la revente |
|---|---|---|
| Immeuble neuf (cinq ans au plus, ou rendu à l'état neuf) | Avec ou sans droit à déduction | TVA sur le prix total |
| Immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sans option | Avec ou sans droit à déduction | Exonération de TVA |
| Immeuble achevé depuis plus de cinq ans, avec option | Sans droit à déduction | TVA sur la marge |
| Immeuble achevé depuis plus de cinq ans, avec option | Avec droit à déduction | TVA sur le prix total |
| Terrain à bâtir | Sans droit à déduction, même qualification | TVA sur la marge |
| Terrain à bâtir | Avec droit à déduction | TVA sur le prix total |
Comment calculer la TVA sur marge ?
Le prix payé par l'acheteur est réputé toutes taxes comprises. La marge se calcule donc « en dedans » (BOFiP, § 250) :
Marge taxable = (prix payé par l'acquéreur + charges augmentatives − prix d'achat) ÷ (1 + taux)
Le prix d'achat comprend toutes les dépenses supportées à ce titre, notamment les droits de mutation ; les frais grevés d'une TVA déductible n'y entrent pas (§ 270). Les travaux n'y entrent pas non plus : l'article 268 ne retient que les sommes versées pour l'acquisition. Au taux normal de 20 % (CGI, art. 278), le diviseur est 1,2. Une marge nulle ou négative donne une base égale à zéro (§ 300).
Exemple en base 100
Hypothèses de calcul, pas données de marché : l'acquéreur final paie 100 ; le marchand de biens a acheté l'immeuble ancien à un particulier pour 60, frais d'acquisition non grevés de TVA compris.
| Régime de la revente | Base imposable | TVA due | Reste au vendeur |
|---|---|---|---|
| Exonération, sans option | — | 0 | 100 |
| Option, TVA sur la marge | (100 − 60) ÷ 1,2 = 33,3 | 6,7 | 93,3 |
| TVA sur le prix total | 100 ÷ 1,2 = 83,3 | 16,7 | 83,3 |
Le « reste au vendeur » s'entend avant récupération de la TVA payée sur les travaux et les frais. Ici, l'option coûte 6,7 de TVA collectée : elle se justifie si la TVA récupérable sur les travaux et les frais dépasse ce montant.
Le lien avec l'engagement de revendre de l'article 1115
L'article 1115 du CGI exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A, quand l'acquéreur s'engage à revendre dans les cinq ans. Le délai est ramené à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire (loi de 1975, art. 10, ou loi de 1989, art. 15), détaillé dans le guide vente d'un immeuble entier et préemption du locataire.
Les deux régimes se pilotent ensemble :
- le statut : l'exonération suppose d'être assujetti. La revente, réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, suit alors les règles décrites plus haut (BOFiP, § 100) ;
- le prix d'achat retenu pour la marge : il comprend les droits de mutation effectivement supportés (§ 270). Des droits exonérés n'y figurent donc pas ;
- le calendrier : un immeuble rendu à l'état neuf par vos travaux, puis revendu dans le délai de l'article 1115, est revendu comme immeuble neuf, sur le prix total.
Le délai de revente pèse aussi sur la durée du crédit : voir le guide financement marchand de biens.
À partir de 2027 : de nouvelles références
Les articles du CGI cités dans ce guide sont abrogés par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Pour l'article 268, la version en vigueur prend fin le 1er janvier 2027. Le rapport au Président de la République la présente comme faite à droit constant. La rédaction de l'article 1115 change à la même date : pour un acte signé à partir de 2027, faites vérifier les références par votre notaire.
Les points à vérifier avant l'offre
- La date d'achèvement de l'immeuble.
- La qualité du vendeur, et la TVA mentionnée ou non dans son acte d'acquisition.
- La nature de vos travaux : rendront-ils l'immeuble neuf au sens de l'article 257 ?
- En cas de revente par lots, l'origine de chaque lot : faute de pouvoir l'établir, par exemple après une rénovation qui a reconfiguré l'état descriptif de division, la cession est taxée sur le prix total (§ 80). Voir diviser un immeuble en lots.
- L'intérêt de l'option, chiffré avant de fixer votre prix de revente.
offimmo, en pratique
Chez offimmo, chaque bien est visité et estimé par un conseiller, puis retenu seulement si le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux. Cet écart doit aussi absorber la TVA de votre revente, dont le régime dépend de votre structure et de vos travaux : à vous de la chiffrer avant de répondre, sous 48 h, par une proposition de prix ou un refus motivé. Pour recevoir ces biens, vous pouvez rejoindre le club ou parcourir les immeubles à rénover.