Oui, sous conditions. Lorsqu'un immeuble d'habitation de plus de cinq logements est vendu en totalité et en une seule fois, chaque locataire reçoit une offre de vente prioritaire sur son logement, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour six ans. Ce régime est fixé par l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. Pour un marchand de biens, il conditionne la structure de l'offre et le calendrier de l'opération.
Le texte applicable : l'article 10-1 de la loi de 1975
L'article 10-1 a été inséré dans la loi de 1975 par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. Il visait alors les immeubles de plus de dix logements. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, dans son article 5, a remplacé « dix » par « cinq ». La version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 conserve ce seuil.
Les quatre conditions cumulatives
Le droit de préemption de l'article 10-1 joue lorsque la vente réunit tous ces éléments :
- une vente « dans sa totalité et en une seule fois » ;
- d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte d'habitation et professionnel ;
- comptant plus de cinq logements ;
- au profit d'un acquéreur qui ne s'engage pas à proroger les baux d'habitation en cours, de façon que chaque locataire ou occupant de bonne foi puisse disposer de son logement pendant six ans à compter de la signature de l'acte authentique.
Un immeuble de cinq logements ou moins n'entre pas dans ce dispositif.
L'alternative : l'engagement de prorogation des baux
La loi laisse un choix à l'acquéreur. S'il s'engage à proroger les baux en cours pour que chaque locataire puisse rester six ans à compter de l'acte authentique, la procédure de notification de l'article 10-1 ne s'applique pas. L'acte authentique contient alors la liste des locataires concernés par cet engagement.
Pour un marchand de biens, l'arbitrage est concret :
- avec engagement : pas d'offre aux locataires avant la vente, donc un calendrier d'achat plus court ; en contrepartie, les logements restent occupés pendant six ans ;
- sans engagement : le vendeur doit notifier une offre à chaque locataire avant de vendre ; un ou plusieurs locataires peuvent acheter leur logement, ce qui remet en cause la vente de l'immeuble en un seul bloc.
Le texte organise le maintien des locataires dans les lieux. Il ne contient pas, dans sa lettre, d'interdiction de revendre. Faites valider par votre notaire l'articulation entre cet engagement et votre calendrier de sortie.
La procédure quand les locataires ont un droit de préemption
La notification
Avant de conclure la vente, le bailleur adresse à chacun des locataires ou occupants de bonne foi une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle indique :
- le prix et les conditions de la vente de l'immeuble entier ;
- le prix et les conditions de la vente du local que le locataire occupe.
Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente de l'immeuble. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou de l'occupant de bonne foi.
Les pièces jointes
La notification s'accompagne :
- d'un projet de règlement de copropriété, qui réglera les rapports entre copropriétaires si au moins un locataire achète ;
- des résultats d'un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, l'état des conduites et canalisations collectives, et celui des équipements communs et de sécurité.
Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique ou par un architecte sans lien avec le propriétaire de nature à porter atteinte à son impartialité.
Les délais
| Étape | Délai fixé par l'article 10-1 |
|---|---|
| Validité de l'offre faite au locataire | 4 mois à compter de sa réception |
| Signature de l'acte après acceptation | 2 mois à compter de l'envoi de la réponse au bailleur |
| Si le locataire annonce un recours à un prêt | 4 mois ; l'acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt |
| Délai de réalisation dépassé | L'acceptation est nulle de plein droit |
L'information du maire
Avant la vente, le bailleur communique aussi au maire de la commune le prix et les conditions de la vente de l'immeuble entier. Lorsque l'immeuble est soumis à un droit de préemption du Code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L213-2 de ce code vaut communication. Rappel : pour cette déclaration, le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois vaut renonciation (Code de l'urbanisme, art. L213-2).
Les exceptions
Le droit de préemption de l'article 10-1 ne s'applique pas :
- en cas d'exercice d'un droit de préemption institué par le Code de l'urbanisme (titre Ier du livre II) ;
- aux ventes entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
- aux cessions d'immeubles à un organisme mentionné à l'article L411-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
- pour les logements conventionnés, aux cessions à une société d'économie mixte mentionnée à l'article L481-1 du même code.
À l'inverse, le dispositif s'applique aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts donnent droit à l'attribution, en propriété ou en jouissance à temps complet, de chacun des logements d'un immeuble de plus de cinq logements.
Ne pas confondre avec les autres droits de préemption du locataire
| Situation | Texte | Offre au locataire |
|---|---|---|
| Vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements, sans engagement de prorogation | Loi de 1975, art. 10-1 | Valable 4 mois |
| Vente d'un logement consécutive à la division de l'immeuble par lots | Loi de 1975, art. 10 | Valable 2 mois ; 1 mois si un prix ou des conditions plus avantageux sont ensuite notifiés |
| Congé pour vendre délivré au terme du bail | Loi de 1989, art. 15 | Pendant les 2 premiers mois du préavis |
L'article 10 exclut expressément les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble de ses locaux d'habitation : la vente en bloc relève de l'article 10-1. En dehors de ces cas, un logement peut être vendu occupé sans droit de préemption : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire (service-public.fr).
Ce que cela change pour un marchand de biens
Le calendrier
Sans engagement de prorogation, intégrez la durée de validité de l'offre faite aux locataires (quatre mois), puis le délai de réalisation si l'un d'eux accepte (deux ou quatre mois). Une promesse signée trop tôt, sans ces délais, expose à un calendrier intenable.
La revente par lots
Après l'achat, la vente de chaque logement consécutive à la division ouvre un nouveau droit de préemption au locataire en place, au titre de l'article 10. Si vous délivrez un congé pour vendre, l'article 15 de la loi de 1989 s'applique, avec ses règles propres après l'acquisition d'un bien occupé.
La fiscalité
Sous le régime de l'article 1115 du CGI, l'acquisition par un assujetti à la TVA est exonérée des droits et taxes de mutation, sous réserve de l'article 1020, contre un engagement de revendre dans les cinq ans. Ce délai est ramené à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption de l'article 10 de la loi de 1975 ou de l'article 15 de la loi de 1989. Si l'engagement n'est pas tenu, les droits exonérés deviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard (CGI, art. 1840 G ter ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50).
Checklist avant de signer
- L'immeuble compte-t-il plus de cinq logements ?
- Est-il à usage d'habitation, ou mixte habitation et professionnel ?
- La vente porte-t-elle sur la totalité, en une seule fois ?
- Une exception s'applique-t-elle ?
- Choix fait sur l'engagement de prorogation de six ans ?
- Sans engagement : notifications envoyées à chaque locataire, avec diagnostic technique et projet de règlement de copropriété ? Dates de réception connues ?
- Maire informé, ou déclaration préalable de l'article L213-2 du Code de l'urbanisme déposée ?
- Calendrier de revente compatible avec l'engagement de l'article 1115 ?
offimmo, en pratique
offimmo transmet à ses membres des immeubles et autres biens off market vendus sous mandat réservé aux investisseurs, chacun visité et estimé par un conseiller. Seuls les biens dont le prix d'achat et les travaux restent sous 65 % de la valeur de revente après travaux sont retenus. Les membres répondent sous 48 h par une proposition de prix ou un refus motivé ; le club ne leur facture rien et n'est rémunéré par l'agence partenaire que lorsqu'un membre achète. Pour étudier les prochains immeubles occupés, vous pouvez rejoindre le club et suivre les biens off-market par département.